Nieruchomości w Polsce stają się przedmiotem zainteresowania coraz większej liczby cudzoziemców. Rozwinięta infrastruktura, stabilność polityczna i dobrze rozwinięty system bankowy sprawiają, że nasz kraj jest atrakcyjnym rynkiem dla międzynarodowych inwestycji. Proces nabywania nieruchomości przez obywateli innych krajów wiąże się jednak z pewnymi procedurami prawnymi, o których warto wiedzieć. W tym artykule dowiesz się, jakie wymagania musi spełnić cudzoziemiec, aby uzyskać odpowiednie zezwolenie i kupić mieszkanie w Polsce.

Na jakich warunkach cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce?

Tryb nabycia nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce reguluje ustawa z dnia 24 marca 1920 r. «O nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców», zawierająca pewne zmiany i uzupełnienia. Zgodnie z tą ustawą, cudzoziemcem jest:

• osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
• osoba prawna posiadająca adres siedziby za granicą;
• spółka osób (fizycznych lub prawnych) z siedzibą za granicą i utworzona zgodnie z ustawodawstwem innego państwa;
• osoba prawna zarejestrowana na terytorium Polski, która jest bezpośrednio lub pośrednio kontrolowana przez osoby lub firmy określone w powyższych punktach.

Zgodnie z polskim prawem obywatel innego państwa może kupić nieruchomość z zezwoleniem wydanym przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji. Aby go uzyskać, osoba musi złożyć odpowiedni wniosek. Należy w nim wskazać okoliczności potwierdzające związek cudzoziemca z Polska.

Takimi okolicznościami są:

• narodowość polska lub polskie pochodzenie wnioskodawcy;
• małżeństwo z obywatelem naszego kraju;
• zezwolenie na pobyt w Polsce (cudzoziemiec mieszkający na terytorium naszego kraju musi posiadać zezwolenie czasowe, stałe lub pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej);
• prowadzenie działalności gospodarczej lub rolniczej na terenie Polski;
• członkostwo w organie zarządzającym osoby prawnej i spółki handlowej bez utworzenia osoby prawnej mającej siedzibę w Polsce.

Zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych musi zostać udzielone, zanim osoba fizyczna lub prawna wejdzie w posiadanie nieruchomości.

Jakie wymagania musi spełnić cudzoziemiec, aby Ministerstwo zatwierdziło wniosek?

Wniosek zostanie zatwierdzony, jeśli:

• istnieją okoliczności potwierdzające związek wnioskodawcy z Polska;
• powierzchnia nieruchomości do zamieszkania nie przekracza 0,5 ha;
• nabycie nie stwarza zagrożenia dla bezpieczeństwa państwa i obronności państwa;
• kupowane mieszkanie nie zagrażają porządkowi publicznemu i zdrowiu ludności.

Innymi słowy, kupić mieszkanie w Polsce może niemal każdy cudzoziemiec, który nie stwarza zagrożenia dla interesów państwa. Warto jednak pamiętać, że istnieją różne zasady dla różnych kategorii cudzoziemców.

W razie potrzeby Minister Spraw Wewnętrznych może zażądać dodatkowych informacji w celu rozpatrzenia wniosku lub weryfikować dane za pomocą odpowiednich organów rządowych. Jeśli zostanie potwierdzone, że nabycie nieruchomości przez osobę zagraniczną jest zgodne z interesami państwa, wniosek zostanie zatwierdzony — oczywiście pod warunkiem, że cudzoziemiec spełni pozostałe wymogi prawa.

Jak złożyć wniosek i uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości w Polsce?

Aby uzyskać zgodę Ministra Spraw Wewnętrznych, należy złożyć wniosek na piśmie, do którego dołączone są następujące informacje:

• dane osobowe wnioskodawcy — imię, nazwisko, obywatelstwo i adres zamieszkania;
• informacja o celu zakupu nieruchomości;
• dokumenty potwierdzające związek osoby fizycznej lub prawnej z Polską;
• dokumenty dotyczące prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium Polski, w tym źródła finansowania — mogą to być np. kredyt lub środki własne;
• dane posiadłości — tytuł prawny do nieruchomości, ulica, miejscowość, gmina, województwo, numer ewidencyjny, powierzchnia posiadłości, a także charakterystyki budowlane;
• dane dotyczące zagospodarowanej posiadłości — jeżeli posiadłość jest przedmiotem prawa użytkowania wieczystego, wymagany będzie numer domu, wielkość powierzchni mieszkalnej, a także nazwa ulicy, miejscowość, gmina i województwo;
• dane sprzedającego — imię, nazwisko, adres zamieszkania (nazwa i adres — jeżeli nieruchomość nabywa osoba prawna);
• określenie środków prawnych wynikających z transakcji — w zależności od rodzaju umowy, np. sprzedaży, zamiany, darowizny.

Pełna lista dokumentów, które należy dołączyć do wniosku, znajduje się na stronie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Na etapie przygotowywania dokumentów należy uiścić opłatę skarbową (1570 zł od 2023 r.) i przedstawić wraz z wnioskiem oryginał potwierdzenia jej uiszczenia. Wszystkie dokumenty w języku obcym należy przetłumaczyć na język polski i poświadczyć prawnie.

Dokumenty są składane w Departamencie Zezwoleń i Koncesji w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych. Cudzoziemiec może złożyć wniosek osobiście lub przez osobę upoważnioną (radcę prawnego, adwokata) — w tym drugim przypadku opłata za pełnomocnictwo wyniesie 17 zł.

Etapy rozpatrywania wniosku

Po tym, jak cudzoziemiec zebrał niezbędne dokumenty i złożył wniosek do Ministerstwa, następuje kilka etapów:

1. Upoważniony organ dokonuje formalnego przeglądu wniosku.
2. Wniosek zatwierdza Minister Obrony Narodowej (i Minister Rolnictwa, jeśli cudzoziemiec planuje zakup nieruchomości rolnej).
3. Jeżeli cudzoziemiec spełnił wszystkie wymagania i żaden z urzędów nie ma zastrzeżeń, otrzymuje zgodę na wydanie zezwolenia.
4. Cudzoziemiec składa wniosek o wydanie odpowiedniego zaświadczenia.

Zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce wydawane jest na okres 2 lat. Wniosek rozpatrywany jest do 2 miesięcy.

O potrzebie promesy

Jednocześnie z wnioskiem cudzoziemiec może ubiegać się o promesę. Zgodnie z nią, w ciągu 1 roku od dnia wydania dokumentu Minister Spraw Wewnętrznych nie może odmówić wydania zezwolenia na nabycie mieszkania, chyba że zmieniły się istotne dla sprawy okoliczności faktyczne. Uzyskanie promesy ułatwia prowadzenie negocjacji dotyczących zakupu nieruchomości i niesie ze sobą korzyści przy dokonywaniu wpłat bezgotówkowych w spółkach.

Aby uzyskać promesę, obywatel musi przygotować taki sam pakiet dokumentów, jak w przypadku uzyskania zezwolenia na zakup mieszkania (z wyjątkiem dokumentów związanych z nieruchomością). Przy składaniu wniosku należy również uiścić opłatę skarbową — 98 zł.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca: kiedy zezwolenie nie jest wymagane?

Zezwolenie jest wydawane każdemu cudzoziemcowi, który chce kupić nieruchomość w naszym kraju. Istnieją jednak pewne wyjątki. Zgodnie z polskim prawem zezwolenie nie jest konieczne, jeżeli osoba planuje nabyć:

• mieszkanie — tzw. «samodzielny lokal mieszkalny», który składa się z pokoi i pomieszczeń pomocniczych (kuchni, łazienki itp.);
• niemieszkalny lokal cywilny lub jego udział (np. garaż) — jeśli wiąże się to z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy.

Zezwolenie nie jest również konieczne, jeśli cudzoziemiec, który chce kupić nieruchomość:

• przebywa w Polsce od ponad 5 lat i posiada zezwolenie na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
• pozostaje w związku małżeńskim z obywatelem polskim i przebywa w naszym kraju od co najmniej 2 lat po uzyskaniu odpowiedniego zezwolenia. W takim przypadku nabywana nieruchomość będzie musiała stanowić współwłasność małżonków;
• jest obywatelem lub przedsiębiorcą państw-stron traktatu o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub krajów Konfederacji Szwajcarskiej;
• ma prawo do dziedziczenia majątku na podstawie prawa alienacji, które poprzedni właściciel posiadał przez co najmniej 5 lat.

Należy zauważyć, że sytuacja z testamentem wygląda inaczej. Cudzoziemiec, który otrzymał majątek w testamencie, musi wystąpić do Ministerstwa o zezwolenie w ciągu 2 lat od otwarcia testamentu. W przypadku, gdy nie zrobi tego w tym okresie, majątek przechodzi na osoby, które odziedziczyłyby go zgodnie z prawem.

Wyjątki. Zezwolenie jest obowiązkowe przy zakupie nieruchomości położonej w strefie przygranicznej, a także przy zakupie gruntów rolnych o powierzchni większej niż 1 ha.

Co warto wiedzieć o ograniczeniach przy zakupie nieruchomości?

Ministerstwo może odmówić wydania zezwolenia, jeżeli:

• cudzoziemiec nie spełnił warunków wymaganych przez prawo polskie (np. wnioskodawca nie wykazał powiązań z państwem polskim);
• powierzchnia nieruchomości nabywanej na cele mieszkaniowe przekracza 0,5 ha;
• wniosek został odrzucony przez Ministra Spraw Wewnętrznych lub Ministra Rolnictwa z innych powodów.

W przypadku odrzucenia wniosku cudzoziemiec ma prawo do zwrotu opłaty skarbowej.

Jak kupić mieszkanie w Polsce będąc cudzoziemcem?

Polski rynek nieruchomości oferuje duży wybór domów i mieszkań. Dwu – i trzypokojowe luksusowe mieszkania o powierzchni do 40–70 metrów kwadratowych są bardzo poszukiwane, ponieważ są łatwiejsze i szybsze do późniejszej sprzedaży.

Wielu kupujących, którzy nie spieszą się z zakupem nieruchomości, wybiera nowe budynki: daje to więcej swobody w planowaniu i aranżacji mieszkania od dewelopera. Z kolei oferty z rynku wtórnego są tańsze i pozwalają na szybsze wprowadzenie się, ponieważ nie trzeba czekać długich miesięcy na zakończenie budowy. W tym drugim przypadku ważne jest zwrócenie uwagi na rok budowy i stan techniczny budynku.

Niezależnie od tego, jaki rodzaj mieszkania zostanie ostatecznie wybrany, zagraniczny nabywca musi dopełnić szeregu formalności, aby sfinalizować transakcję:

• sprawdzić stan nieruchomości w księdze hipotecznej;
• zawrzeć umowę u notariusza;
• uiścić niezbędne podatki i opłaty.

Proces zakupu mieszkania w Polsce jest trudnym zadaniem i wymaga wiele czasu i wysiłku. Dlatego lepiej skorzystać z pomocy agentów nieruchomości, którzy znają zawiłości polskiego prawa i pomogą we wszystkich formalnościach — od wyboru i wyceny mieszkania po przygotowanie dokumentów i rejestrację nieruchomości.