2020 był rokiem, którego nie spodziewał się nikt. Wybuch pandemii przyhamował ceny nieruchomości rosnące nieprzerwanie od kilku lat oraz spowodował głęboki kryzys na rynku wynajmu apartamentów hotelowych oraz galerii handlowych. Jakie są prognozy dla rynku nieruchomości w 2021 roku? Zapraszamy na kolejną część cyklu, w którym eksperci Lions Estate analizują rynek nieruchomości i przedstawiają prognozy na nadchodzące miesiące.

2021 rokiem postępującego wzrostu cen

Pomimo wcześniejszych przewidywań większości ekspertów pandemia nie spowodowała obniżek cen mieszkań. Ceny nie tylko nie zaczęły spadać, ale po chwilowym zamrożeniu, zaczęły na nowo rosnąć. Jednym z efektów pandemii jest natomiast zmienia preferencji klientów i wzrost popytu na nieruchomości o większych metrażach. Według obserwacji naszych ekspertów obecnie najlepiej sprzedają się domy na obrzeżach miast, duże apartamenty w dostępem do zieleni oraz niezmiennie nieruchomości premium. Aktualna powoli stabilizująca się sytuacja epidemiczna, postępujący proces szczepień oraz przewidywania dot. znoszenia obostrzeń pozwalają na prognozowanie powrotu tempa wzrostu cen nieruchomości do okresu sprzed pandemii.

Łagodzona polityka kredytowa przyniesie wzrost popytu na kredyty i napędzi sprzedaż

W trakcie pandemii banki zaostrzyły politykę kredytową zwiększając wymagania w stosunku do potencjalnych kredytobiorców. Proces ten wyłączył z rynku zwłaszcza osoby nabywające nieruchomości z niższej półki cenowej. Pierwsze ograniczenia dotyczyły przede wszystkim osób pozyskujących przychody z tytułu umów cywilnoprawnych, branż, które ucierpiały najbardziej w czasie pandemii oraz przedsiębiorców. Teraz sytuacja powinna powoli wracać do normy – w nowym roku większość banków wróciła do swoich standardowych wymagań, które obowiązywały w I kwartale 2020 roku. Pomimo kolejnego etapu pandemii, banki racjonalnie podeszły do kwestii kredytowania zakupu nieruchomości, wychodząc naprzeciw potencjalnym kredytobiorcom.

 Rynek pierwotny – powrót do tego, co było?

Rynek nieruchomości odpowiada zawsze na potrzeby klientów, czasem tylko kreuje nowe. Dlatego zdaniem ekspertów Lions Estate nie należy spodziewać się żadnych rewolucji na rynku. Deweloperzy będą nadal budować nieruchomości dostosowane do oczekiwań klientów – od luksusowych apartamentów w najbardziej prestiżowych dzielnicach po nowe osiedla na obrzeżach Warszawy. Sygnałem potwierdzającym ten drugi trend jest chociażby ogłoszony niedawno zakup przez Marvipol nowej 1,4 ha działki na Białołęce, który dostrzega w tej lokalizacji potencjał i perspektywy rozwoju.

Deweloperzy oferujący luksusowe nieruchomości mają za sobą rekordowy rok. Ceny luksusu w Polsce stale rosną, powoli zbliżając się do cen w zachodniej części Europy. Perspektywy są kuszące.

„Aby zobrazować kierunek, w którym zmierza rynek możemy dodać, że cena ultra luksusowego ponad 300-metrowego apartamentu w Śródmieściu, który mam w ofercie off-market przekracza 80 000 zł za metr kwadratowy i mam już umówione pierwsze prezentacje”

– mówi Paula Perz, Partner i Premium Property Advisor w Lions Estate

 Jakich nieruchomości będą szukać klienci?

Trudno przewidzieć, czy obserwowany obecnie trend ucieczki z centrów miast utrzyma się po całkowitym opanowaniu sytuacji epidemicznej i powrocie do „normalności”. Zmiany w sposobie pracy mogą mieć bardziej długotrwałe konsekwencje. Wymuszone otwarcie firm na pracę zdalną zburzyło wiele wcześniejszych przekonań na ten temat. Wiele firm, które uprzednio nie dopuszczało takiej możliwości, zobaczyło, że to może się sprawdzać również w ich przypadku. Z drugiej strony pracownicy, którzy doświadczyli możliwości pracy z domu lub pracy w trybie hybrydowym mogą nie chcieć wrócić do poprzedniego modelu. To pozwala sądzić, że zainteresowanie działkami i domami na obrzeżach Warszawy oraz większymi apartamentami z własnym tarasem lub ogrodem w lokalizacjach bardziej odległych od Centrum utrzyma się dłużej.

 Rynku najmu nadal zróżnicowany

Rok 2020 był rokiem kryzysu dla większości obszarów rynku najmu. Najmocniej ucierpiał rynek najmu krótkoterminowego, który z dnia na dzień przestał istnieć w efekcie wprowadzonych restrykcji i ograniczenia podróży. Większość ofert z rynku najmu krótkoterminowego trafiła albo na sprzedaż, albo do najmu długoterminowego. To była jedna z przyczyn, przez które ten drugi segment również przechodzi obecnie kryzys. Pojawiło się bardzo wiele nowych ofert, przy jednoczesnym ograniczeniu popytu wpływając na spadek cen oraz trudności w wynajmie pustych lokali.

„Ogromny kryzys rynku najmu krótkoterminowego oraz nadpodaż mniejszych mieszkań do wynajęcia jest faktem. Analizując rynek warszawski, widoczny spadek czynszów najmu ma miejsce zwłaszcza na Bliskiej Woli i w zagłębiu biurowców w okolicy ul. Domaniewkiej, które stały się „ofiarami” pracy zdalnej. Stosunkowo stabilną płynność i zyski z najmu gwarantują natomiast nieustannie duże apartamenty premium oraz domy w sąsiedztwie międzynarodowych szkół, które są specjalnością Lions Estate”

– komentuje Rafał Lewandowski, Partner w Lions Estate.

Kiedy można przewidywać powrót rynku najmu do normy?

Wszystko zależy od tempa dalszego znoszenia obostrzeń i powrotu firm do normalnej działalności operacyjnej. Eksperci Lions Estate obserwują już stabilizację sytuacji w przypadku zagranicznych korporacji, z którymi współpracujemy.

„Widzimy, że firmy i korporacje zaadoptowały się już do aktualnej sytuacji i zaczynają powracać do swojego tradycyjnego cyklu relokacji pracowników oraz poszukiwań dla nich nieruchomości. Jest więc nadzieja na to, że na wiosnę rynek najmu zacznie wracać do normy. To właśnie wiosna jest okresem, kiedy wielu ekspatów i dyplomatów wraz z rodzinami przyjeżdża do Polski. Obecnie otrzymujemy coraz więcej zapytań oraz zleceń poszukiwań nieruchomości pod wynajem, co świadczy o powolnym odmrażaniu tego sektora.”

– mówi Alicja Chmura, Premium Property Advisor w Lions Estate.

 Co jeszcze zmieniło się w preferencjach klientów?

Gdy mowa o sektorze nieruchomości ze średniej półki cenowej, dla klientów wciąż największe znaczenie ma stosunek ceny do jakości. Obecnie więcej osób wybiera tzw. „mieszkania pod klucz” – dzięki takiej decyzji mogą uniknąć ryzyka pojawienia się dodatkowych kosztów, które nie zostały ujęte w pierwotnie założonym budżecie.

Analizując sytuację na rynku nieruchomości premium eksperci Lions Estate podkreślają, że w tym obszarze sytuacja jest stabilna, co przekłada się na rosnące zainteresowanie klientów i inwestorów.

„Sytuacje kryzysowe, również obecna pandemia, pokazują, że zawsze warto inwestować w nieruchomości. Niezależnie od zawirowań i czasów niepewności, nieruchomości nie tylko utrzymują swoją wartość, ale stale ją zwiększają w czasie będąc doskonałą bezpieczną przystanią dla kapitału. Rynek nieruchomości luksusowych sprawdza się w tej roli szczególnie.”

– komentuje Bartłomiej Annusewicz, CEO Lions Estate.  

 Rynek nieruchomości post-COVID 19

Mimo niewielkiego wpływ obecnej pandemii na rynek nieruchomości musimy mieć świadomość, że pandemia wciąż pozostaje czynnikiem ryzyka, zwłaszcza w kontekście kondycji polskiej gospodarki. Niewielkie zmiany w preferencjach klientów, jak i stopniowe przywracanie rynku wynajmu do normalności powinny przebiegać płynnie.

W skali globalnej wygląda na, że społeczność międzynarodowa zdała egzamin i mimo niespotykanego wcześniej wyzwania udało nam się uniknąć katastrofy, w sensie humanitarnym oraz ekonomicznym. Jest również nadzieja na to, że mądrzejsi o obecne doświadczenia będziemy umieli lepiej stawić czoła ewentualnym nowym zagrożeniom.Jako obywatele RP i przedsiębiorcy liczymy przede wszystkim na to, że w wyniku stabilizującej się sytuacji w Polsce oraz postępującemu procesowi szczepień, w nadchodzących tygodniach nasz rząd zacznie śmielej znosić obowiązujące obostrzenia. Wygląda na to, iż obecne zamrożenie części biznesów jest większym czynnikiem zagrożenia dla naszej gospodarki i w efekcie również rynku nieruchomości niż trwająca epidemia. Tym przesłaniem kończymy nasz raport i patrzymy na rozpoczynający się 2021 rok z umiarkowanym optymizmem.

LIONS ESTATE

ul. Wiejska 11/13, Warszawa

+48 22 826 66 51

office@lionsestate.pl