Przez ostatnie dziesięć lat Miasteczko Wilanów przeżywało intensywny rozwój. Z każdym rokiem osiedle powiększało się o kolejne inwestycje, przybywało mieszkańców oraz dynamicznie rozwijała się infrastruktura osiedla. Mimo bardzo dużej aktywności na rynku nieruchomości, przez wszystkie te lata nie istniał praktycznie obrót na rynku wtórnym. Nie wynikało to z braku podaży. Oferty z rynku wtórnego nie mogły konkurować z tańszą ofertą od developerów. To się zmieniło, ponieważ nowych inwestycji zostało już niewiele. Jak jest dziś i ile są warte nieruchomości na Nowym Wilanowie? O tym i o innych kwestiach związanych ze sprzedażą dowiesz się z tego artykułu.

KILKA SŁÓW O HISTORII MIASTECZKA WILANÓW

Miasteczko Wilanów jest pierwszym wybudowanym w Polsce przykładem osiedla, które powstało w oparciu o projekt zwany „masterplanem”. Koncepcję tego miasta w mieście stworzył architekt i urbanista Guy C. Perry, a jej głównymi założeniami była samowystarczalność, zgodność z istniejącymi planami zagospodarowania terenu i spójność z pobliskim kompleksem pałacowym w Wilanowie.  Wszystkie elementy architektoniczne powstawały zgodnie z planem, który uwzględniał m.in. takie aspekty jak dozwolona wysokość budynków czy zachowanie historycznych i nowo zaprojektowanych osi ulic.

IDEA MIASTA W MIEŚCIE

Twórcom osiedla zależało na tym, by jego mieszkańcy po długim dniu pracy mogli zostawić samochód w garażu i wypoczywać od zgiełku miasta w zieleni. Infrastruktura ścieżek rowerowych i biegowych jest imponująca.

Miasteczko zapewnia też wszystko, czego mieszkańcy mogą potrzebować w wolnym czasie, bez konieczności dojazdu do centrum Warszawy. Liczne kawiarnie, restauracje, sklepy, kluby fitness, salony piękności czy place zabaw dla dzieci są na wyciągnięcie ręki. W październiku 2018 roku w Miasteczku znajdowało się 459 różnego rodzaju lokali użytkowych, co świadczy o ogromnym potencjale usługowym osiedla.

Liczne instytucje i organizacje pozarządowe dbają również o życie społeczno-kulturalne Miasteczka. Zimowa Olimpiada dla dzieci? Królewski Konkurs Tańców Polskich? Bezpłatne zajęcia nordic walking dla seniorów? Czy może piknik rodzinny? Liczba wydarzeń i ich różnorodność nikomu nie pozwoli się nudzić. To kolejny powód, dla którego warszawiacy chętnie wybierają tę dzielnicę. Tuż pod domem mogą liczyć na typowo wielkomiejskie rozrywki.

NAJWIĘKSZE WYZWANIA STOJĄCE PRZED NOWYM WILANOWEM

Miasteczko Wilanów boryka się z kilkoma problemami – niedoborem miejsc w szkołach i przedszkolach, niewystarczającą liczbą miejsc parkingowych czy też problemami komunikacyjnymi w godzinach szczytu. Trwają już jednak strategiczne działania, które mają te problemy zlikwidować.

W 2021 roku powinna zakończyć się inwestycja w linię tramwajową, która będzie łączyła dzielnicę z centrum miasta. Na chwilę obecną transport szynowy na Wilanowie nie istnieje, dlatego też w inwestycji pokładana jest duża nadzieja na rozładowanie nadmiernego ruchu autobusów i samochodów, szczególnie w najpopularniejszych godzinach. Na terenie Miasteczka budowana jest też nowa szkoła podstawowa, przygotowana do przyjmowania 750 uczniów. Władze planują jej otwarcie 1 września 2020 roku.

Te działania są jasnym sygnałem, że władze dzielnicy myślą perspektywicznie i reagują na gwałtowny przypływ mieszkańców oraz problemy, z jakimi się oni mierzą. A to z kolei jest zdecydowanie dobrą prognozą na przyszłość.

WILANÓW JAKO NAJATRAKCYJNIEJSZE MIEJSCE DO ŻYCIA

Wg większości rankingów i badań dotyczących poziomu atrakcyjności poszczególnych dzielnic Warszawy, Wilanów zajmuje najczęściej pierwsze miejsca. Jest to niewątpliwie jedna z najatrakcyjniejszych dzielnic w stolicy. Wydawałoby się zatem, że sprzedaż mieszkania w Miasteczku powinna być bardzo łatwym zadaniem. Czy rzeczywiście jest?

Okazuje się, że nie jest to tak proste. Wystarczy krótki spacer po osiedlu, aby zdać sobie sprawę, ile osób chce sprzedać swoje mieszkanie. Na każdym kroku, niemal na każdym budynku wiszą banery reklamowe informujące o tym, że nieruchomość jest na sprzedaż. Niektóre z nich wiszą rok lub dłużej. Mimo, że te banery szpecą osiedle i większość wspólnot zakazuje ich wieszania, skala ich występowania dobrze ilustruje skalę problemu.

“Osoby, które decydują się na sprzedaż swojego mieszkania na Nowym Wilanowie nie mają łatwego zadania. Przez lata rynek pierwotny praktycznie uniemożliwiał korzystną sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym. Dziś ceny ofertowe mają taką rozbieżność, że trudno właściwie wycenić swoje mieszkanie. W efekcie sprzedający wpadają w pułapkę i proces sprzedaży się znacznie komplikuje. Kluczem do sukcesu jest dobry start i przemyślana promocja oferty.”

– komentuje Bartłomiej Annusewicz, Dyrektor Zarządzający Lions Estate i mieszkaniec Miasteczka.

ILE KOSZTUJĄ MIESZKANIA W MIASTECZKU WILANÓW?

Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta. Do tej pory większość sprzedawanych mieszkań pochodziła od deweloperów, sprzedających je relatywnie tanio. Nie było więc szans na zweryfikowanie cen na rynku wtórnym i dlatego ciągle trudno jest jednoznacznie określić, ile tak naprawdę te mieszkania są warte.

Sytuacja pomału się zmienia, większość powstających aktualnie inwestycji jest już całkowicie wyprzedana, a na nowe zaczyna brakować miejsca. O najbardziej prestiżowych lokalach z rynku pierwotnego – na najwyższych piętrach, z tarasami – można właściwie zapomnieć.

Swoje mieszkania zaczynają sprzedawać osoby, które nabyły je kilka lat temu. Niewątpliwie rynek wtórny na Wilanowie dopiero się rodzi, a ceny mieszkań będą się kształtowały w najbliższej przyszłości. Już teraz jest sporo ofert na rynku wtórnym, jednak pomimo dużego zainteresowania, większość mieszkań sprzedaje się wiele miesięcy, zwykle ponad rok. Dlaczego? Przede wszystkim dlatego, że brakuje informacji, ile powinny kosztować mieszkania na Nowym Wilanowie. Każda ze stron transakcji działa w dużej niepewności: sprzedający boją się sprzedać zbyt tanio, a kupujący obawiają się przepłacić. Historyczne dane transakcyjne są mało wiarygodne, gdyż 90% transakcji miało miejsce na rynku pierwotnym, na którym jeszcze niedawno można było kupić mieszkania w cenie 7 tys. zł za metr kwadratowy, a dziś niektórzy sprzedający testują poziom 15-17 tys. zł.

JAK ODPOWIEDNIO WYCENIĆ SWOJE MIESZKANIE NA WILANOWIE?

O tym, że większość właścicieli tak naprawdę nie wie, ile warte są ich nieruchomości świadczą choćby rozbieżności w cenach ofert mieszkań w Miasteczku – od poniżej 10 tys. zł do 15-17 tys. zł za metr kwadratowy. Działając w tak dużej niepewności sprzedający często wystawiają swoją nieruchomość z wygórowaną ceną, zdarzają się też przypadki ofert wystawianych poniżej realnej wartości. Obie te sytuacje niekorzystnie odbija się na procesie sprzedaży, a zaczynanie ze zbyt wysoką ceną często kończy się sprzedażą poniżej realnej wartości.

Kluczem do właściwej wyceny jest odpowiednie rozpoznanie rynku, przygotowanie oraz znajomość aktualnych oczekiwań klientów.

Jak mówi Maria Góralczyk, ekspertka Lions Estate i mieszkanka Nowego Wilanowa:

“Często właściciele nie zdają sobie sprawy ze wszystkich aspektów, które trzeba wziąć pod uwagę wyceniając swoje mieszkanie. To nie tylko jakość wykończenia, piętro czy widok z okna. Miasteczko to już takie „miasto w mieście”. Ma swoje lepsze i gorsze okolice. Aby odpowiednio oszacować wartość mieszkania, trzeba dość dobrze znać Miasteczko oraz wiedzieć jakie są aktualnie preferencje kupujących.”

Na pewno musimy wiedzieć, jak kształtują się ceny podobnych lokali (metraż, piętro, ilość pokoi), najlepiej znajdujących się w naszym budynku, w naszej inwestycji lub w naszej części dzielnicy. Bardzo ważne jest, aby ustalić jak długo te oferty są już na rynku (lub jak długo się sprzedawały), czy w międzyczasie były obniżki ceny, jakie, jak często oraz na jakim poziomie cenowym zaczęły się zgłoszenia. Jeśli mamy dostęp do danych transakcyjnych, należy analizować je z wielką uwagą i ostrożnością. Większość dostępnych baz danych podaje wybiórcze i niedoskonałe dane odnoszące się do nieruchomości, które najczęściej znacznie różnią się od naszego mieszkania.

Te wszystkie dane powinny pozwolić nam oszacować widełki cenowe, które będą dobrą bazą do przygotowania strategii sprzedaży, od której wszystko zależy.

JAK ZATEM SPRZEDAĆ SWOJE MIESZKANIE W NAJBARDZIEJ OPTYMALNY SPOSÓB?

Sprzedaż swojego mieszkania w Miasteczku można przeprowadzić sprawnie i zakończyć sukcesem. Poniżej prezentujemy kilka typowych błędów i wskazówek jak ich uniknąć:

• Poszukiwanie amatora – myślenie życzeniowe

Na początku zapomnij o popularnej strategii wystawienia mieszkania za cenę sporo wyższą od rynkowej na zasadzie: „spróbujmy, a może ktoś się trafi” lub z nadzieją, że znajdzie się klient, który tak zakocha się w mieszkaniu, że nie będzie patrzył na pieniądze.

Co możesz stracić oferując swoje mieszkanie znacznie powyżej jego wartości? Tak naprawdę wszystko. Nie ustalaj pierwszej ceny mieszkania z nastawieniem, że jeśli się nie sprzeda, to cenę opuścisz.

“To największy błąd! Z naszego wieloletniego doświadczenia wynika, że ludzie do zakupu mieszkania podchodzą bardzo racjonalnie. Nawet ci, którzy – wydawać by się mogło – nie muszą się o finanse martwić. Scenariusz taki, że klient zakocha się w Twoim mieszkaniu i będzie w stanie zapłacić za nie każde pieniądze, to myślenie czysto życzeniowe. Takie sytuacje się nie zdarzają. Ludzie, którzy mają pieniądze umieją je dobrze liczyć. Nie miejmy niepotrzebnych złudzeń.”

– radzi Marysia Góralczyk.

• Efekt nowości – to o czym często zapominamy

Pamiętaj, że potencjalni klienci na bieżąco śledzą oferty sprzedaży i doskonale orientują się w cenach oferowanych nieruchomości. Jeśli zobaczą, że cena Twojej oferty jest zdecydowanie wyższa od średniej rynkowej, na pewno do Ciebie nie zadzwonią, nawet, jeśli będą zachwyceni mieszkaniem. A z czasem każda oferta traci swój największy atut: efekt nowości. Nawet jeśli po jakimś czasie obniżysz cenę swojej nieruchomości – a na pewno obniżysz i to wielokrotnie – to klient, który był nim początkowo zainteresowany, może w ogóle nie zareagować. Dlaczego? Bo oferta i ogłoszenie nie będzie już dla niego czymś nowym, pociągającym. A dodatkowo obniżenie ceny będzie wzbudzało podejrzliwość. Pojawią się myśli, że prawdopodobnie “coś jest nie tak z ofertą”, skoro tak długo nie może się sprzedać. Osoby szukające mieszkania w miarę regularnie przeglądają portale ogłoszeniowe i strony wybranych agencji. Jeśli będą widziały Twoją ofertę wielokrotnie, za każdym razem z nową, niższą ceną – nie potraktują Cię poważnie lub będą czekały na kolejne obniżki.

To jest jeden z podstawowych problemów, który wydłuża czas sprzedaży i w efekcie obniża wartość nieruchomości. Nieodpowiednia wycena mieszkania na początku sprawia, że tracisz najlepsze okazje. Ofert jest dużo, więc kupujący nie mają problemu ze znalezieniem innej, bardziej racjonalnej oferty. W efekcie sprzedasz swoje mieszkanie po wielu trudnych, frustrujących miesiącach, za kwotę o niższą niż mógłbyś otrzymać, nieraz nawet niższą niż jest ono rzeczywiście warte.

• Dobry start – dobry finał

Jak zgodnie twierdzą eksperci Lions Estate, najkorzystniej i również najszybciej sprzedają się bowiem oferty, które mają na samym początku odpowiednią, racjonalną cenę. Korzystamy wtedy z efektu nowości, wzbudzamy zainteresowanie kupujących ofertą, której jeszcze nie widzieli i odpowiednio prowadząc negocjacje jesteśmy w stanie doprowadzić do sprzedaży z kosmetyczną lub w ogóle bez obniżki ceny wywoławczej. Jeśli wycenisz mieszkanie rozsądnie, to obejrzy ją wielu potencjalnych klientów i jest duża szansa, że przy odpowiednim prowadzeniu rozmów będzie nią zainteresowanych kilku kupujących – którzy w rezultacie będą w stanie zapłacić tyle ile oczekiwałeś. Kuszące, prawda?

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania w Miasteczku może być sprawnym procesem, który zakończymy sukcesem. Warunkiem bazowym jest uprzednie rozpoznanie rynku i odpowiednie przygotowanie, które doprowadzi nas do osiągnięcia maksymalnie wysokiej ceny sprzedaży.

„Odpowiednia wycena i dobry start to niezbędne minimum. W ten sposób unikniemy podstawowych błędów. Potem trzeba umiejętne wypozycjonować ofertę i dotrzeć do odpowiednich klientów. Można to osiągnąć dzięki działaniom marketingowym, ale na rynku premium najlepiej sprawdzają się sieci kontaktów. W rozbudzeniu zainteresowania pomoże dobre zarządzanie zgłoszeniami, podgrzewanie oczekiwań kupujących przed prezentacją oraz nie popełnianie błędów podczas prezentacji lub późniejszych negocjacji.”

– relacjonuje Maria Góralczyk.

Więcej o tym, co robić oraz czego robić nie wolno podczas oferowania nieruchomości na sprzedaż, opowiemy w kolejnych artykułach.