Najem instytucjonalny – na czym polega i jak działa?
Po zmianach w ustawie o ochronie praw lokatorów we wrześniu 2017 roku, pojawiło się pojęcie „najem instytucjonalny”. Co ono znaczy i czym różni się od znanego wcześniej najmu okazjonalnego?
NAJEM INSTYTUCJONALNY A OKAZJONALNY
Przede wszystkim, najem instytucjonalny jest przeznaczony dla podmiotów, które prowadzą firmę, zajmującą się wynajmem nieruchomości. Podmiotem może być osoba fizyczna, prawna, a także jednostka organizacyjna nie mająca osobowości prawnej (czyli np. spółka osobowa). Nie może zaś z niego skorzystać osoba fizyczna, która nie prowadzi takiej działalności.
Wraz z wejściem w życie przepisów o najmie instytucjonalnym, zmieniły się zapisy dotyczące najmu okazjonalnego. Od września 2017 roku, przedmiotem umowy o najmie okazjonalnym, może być tylko osoba fizyczna, nieprowadząca działalności związanej z wynajmem nieruchomości.
Zatem podział stał się jasny: najem instytucjonalny przeznaczony jest dla osób profesjonalnie zajmujących się wynajmem nieruchomości, a okazjonalny – jedynie dla tych, które takiej działalności nie prowadzą.
W przypadku umowy o najmie okazjonalnym niezbędne było również zgłoszenie do US w ciągu 14 dni od dnia jej podpisania. Taki obowiązek nie istnieje w przypadku najmu instytucjonalnego, bowiem przedsiębiorca rozlicza wynajem w ramach prowadzonej firmy.
Inną różnicą jest też minimalny termin na opuszczenie lokalu, jaki może wskazać wynajmujący. W przypadku najmu okazjonalnego to 7 dni, a przy instytucjonalnym – 14.
UMOWA O NAJMIE INSTYTUCJONALNYM
Umowa ta, sporządzona na piśmie, musi być zawarta na czas oznaczony. W odróżnieniu od zwykłej umowy najmu i umowy o najmie okazjonalnym, w przypadku umowy na czas dłuższy niż 10 lat, nie staje się ona automatycznie umową na czas nieoznaczony. Nie ma również górnej granicy czasu, na jaki może być zawarta.
Daje to wynajmującemu gwarancję stałych dochodów, zaś najemcy poczucie bezpieczeństwa i stałego dachu nad głową.
Zawarcie umowy może być również uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie kosztów związanych z wyrządzonymi przez najemcę szkodami lub ewentualnymi kosztami egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Nie może być ona wyższa od 6-krotności miesięcznego czynszu i musi być przez wynajmującego zwrócona w ciągu miesiąca, po potrąceniu należności. Kaucja może również służyć pokryciu niezapłaconego przez najmującego czynszu.
Umowa najmu instytucjonalnego wygasa po okresie, na jaki została zawarta lub, w przypadku jej rozwiązania, po okresie wypowiedzenia.
DOKUMENTY NIEZBĘDNE DO ZAWARCIA UMOWY O NAJMIE INSTYTUCJONALNYM
Do zawarcia umowy, niezbędny jest akt notarialny, w którym najemca oświadcza, że:
1. poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, jednakże nie krótszym niż 14 dni;
2. przyjął do wiadomości, że w razie konieczności opróżnienia i wydania lokalu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.
W przypadku nieuczciwego najemcy, wynajmujący po okresie wypowiedzenia lub wygaśnięcia umowy, może zwrócić się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktu i przystąpić do egzekucji.
KOSZT NOTARIUSZA
Długo informacja ta nie wynikała jasno z ustawy o ochronie praw lokatorów, co budziło sprzeciw zarówno notariuszy, jak i osób zainteresowanych sporządzeniem odpowiedniego aktu. Niektórzy notariusze wręcz odmawiali podpisania niezbędnego do zawarcia umowy aktu.
Dlaczego? Wg różnych interpretacji, stawka podana początkowo w ustawie (13.46 zł) miała być mnożona przez liczbę metrów wynajmowanej nieruchomości, lub być całością należnej notariuszowi kwoty. W obu przypadkach pojawiały się protesty – kwota przy wynajmie mieszkania o powierzchni 50m rosła do sporej stawki 673 zł, zaś kwota 13.46 była zupełnie nieopłacalna dla notariuszy.
Ostatecznie, zgodnie z nowelizacją ustawy, ten koszt to „nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę”. Czyli w 2019 roku mogła wynosić maksymalnie 225 zł.
JAKIE SĄ ZALETY NAJMU INSTYTUCJONALNEGO?
– brak regulacji o zmianie umowy na czas nieokreślony
– brak górnej granicy okresu najmu
– możliwość eksmisji nieuczciwego najemcy
