Executive summary (w skrócie)

• Rynek masowy: wyraźne schłodzenie popytu (spadek sprzedaży mieszkań, mniej kredytów), przy jednoczesnym wzroście cen ofertowych i ograniczeniu nowej podaży.

• Najem: rekordowy popyt i wzrost czynszów, napędzany m.in. migracją wojenną oraz barierami finansowania zakupów.

• Segment premium: relatywnie odporny – klienci częściej kupują bez kredytu, popyt na topowe adresy utrzymał się.

• Polacy szukają też za granicą: rośnie zainteresowanie zakupami w Hiszpanii, Chorwacji, ZEA czy na Mauritiusie.

Po pandemicznym okresie niskich stóp i wzmożonych zakupów wielu spodziewało się „miękkiego lądowania”. Zamiast tego 2022 przyniósł kumulację czynników ryzyka, która mocno przetasowała rynek: wojna w Ukrainie, wysoka inflacja, szybkie podwyżki stóp i drastyczne obniżenie zdolności kredytowej.

Wg danych rynkowych z 7 największych miast (rynekpierwotny.pl):

• –35% łącznej sprzedaży nowych mieszkań,

• ok. o połowę mniej udzielonych kredytów hipotecznych,

• +9–17% średnich cen nominalnych m²,

• Warszawa: udział ofert >12 tys. zł/m² urósł z 41% do 59%,

• –14% nowych mieszkań wprowadzonych do sprzedaży.

Wniosek: popyt spowolnił, ale ceny nie spadły – ograniczona podaż i drożejące koszty budowy trzymały ceny w górze.

3.1. Wojna w Ukrainie

• Nagły wzrost popytu na najem (uchodźcy + osoby odkładające zakup).

• W pierwszych miesiącach: rekordowe zainteresowanie wynajmem i duża niepewność po stronie kupujących.

3.2. Stopy procentowe i banki

• Szybki marsz stóp z poziomów „pandemicznych” do wartości niewidzianych od lat.

• Zdolność kredytowa wielu gospodarstw domowych znacząco spadła, co przełożyło się na mniejszą liczbę transakcji finansowanych długiem.

3.3. Psychologia rynku

• Odkładanie decyzji („poczekam, bo może będzie taniej”) oraz większa skłonność do najmu „na przeczekanie”.

• Popyt: najwyższy od lat (uchodźcy, studenci, pracownicy wracający do biur, „odłożeni” nabywcy).

• Czynsze: wzrost średnio o ~20–25% r/r (zależnie od miasta i standardu).

• Inwestorzy: powrót do zakupów „buy-to-let” tam, gdzie liczby się spinały; rentowności rosły wraz z czynszami i wysoką zajętością.

• Profil klienta: częściej gotówkowy, przez co mniej wrażliwy na stopy i politykę kredytową.

• Popyt: stabilny w topowych lokalizacjach (Śródmieście/Mokotów/Żoliborz/Wilanów, Powiśle, top wieże i kamienice) – najlepsze adresy cały czas rotowały.

• Motywacja: nie tylko „do mieszkania”, ale i ochrona kapitału przed inflacją; popyt selektywny, ale konsekwentny.

• Hiszpania, Chorwacja, ZEA, Mauritius – coraz częściej w radarze polskich nabywców premium.

• Powody: klimat/lifestyle, zróżnicowanie portfela, porównywalne ceny do części topowych adresów w Warszawie, potencjalny cashflow (zależnie od lokalnych regulacji).

Lions Estate odpowiedziało na trend rozwijając Lions International – aby prowadzić klientów przez proces zakupu end-to-end także na rynkach zagranicznych.

• Podaż: mniej nowych wprowadzeń (koszty budowy, ryzyko projektowe).

• Lokalizacja premium: towar unikalny; gdy mieszkań mało, adres decyduje.

• Koszty deweloperskie: materiały/robocizna w górę → presja na poziom cen.

• Struktura popytu: gotówkowy segment amortyzował spadek transakcji kredytowych.

• Adres > metraż: najlepsze lokalizacje i budynki z mocnym HOA zachowują wartość.

• Premium jest mniej cykliczne: popyt gotówkowy wygładza wahania.

• Najem to bufor rynku: w czasach niepewności popyt na czynsze rośnie.

• Podaż decyduje o cenie: bez stabilnej podaży trudno o korekty.

• Dywersyfikacja: część nabywców naturalnie rozgląda się poza Polską.

• Sprzedający: w topowych lokalizacjach wciąż można egzekwować premię za adres i jakość – kluczem jest właściwa strategia cenowa i marketingowa.

• Kupujący na własne potrzeby: jeśli lokalizacja jest „docelowa” i budżet się spina, czekanie na idealny moment bywa kosztowniejsze niż selekcja właściwego adresu.

• Inwestorzy: przy rosnących czynszach i selektywnie dobranych lokalizacjach „buy-to-let” znów się broni, a prime chroni kapitał w długim horyzoncie.

• Precyzyjna wycena (CMA oparte na transakcjach, nie tylko cenach ofertowych).

• Marketing premium (foto/video, 3D, PR, kampanie do grup docelowych, off-/pre-market).

• Negocjacje i bezpieczeństwo (due diligence, umowy, koordynacja notariusza).

• Cross-border (Lions International) – selekcja, due diligence i finalizacja zakupów za granicą.

Lions Estate – agencja nieruchomości segmentu premium
ul. Wiejska 11/20, 00-480 Warszawa • +48 22 826 66 51 • [email protected]