Klienci, inwestorzy, deweloperzy, agencje nieruchomości – wszyscy związani w jakiś sposób z tą branżą w 2022 roku obserwowali jej rozwój, wzloty i upadki. Kondycja branży nieruchomości w ubiegłym roku cieszyła się ogromnym zainteresowaniem całego społeczeństwa, bo działo się tu naprawdę wiele. Trzeba jasno powiedzieć, że 2022 rok był bardzo dynamiczny, co sami w Lions Estate obserwowaliśmy z niezwykłą uwagą.

Czego oczekiwaliśmy po 2022 w branży nieruchomości?

Mogłoby się wydawać, że po latach największego ataku pandemii COVID-19 nareszcie odpoczniemy od trudnych warunków spowolnionej na całym świecie gospodarki i utrzymującej się wśród ludzi niepewności (choć paradoksalnie, dzięki obniżonym w tym czasie stopom procentowym wielu ludzi zdecydowało się na zakup nieruchomości). 

Jak w statystykach wyglądał 2022 (w porównaniu z 2021 r.)?

• Spadek łącznej sprzedaży nowych mieszkań o 35% w 7 największych miastach,
• O połowę mniej kredytów hipotecznych,
• Wzrost 9-17% średnich cen nominalnych metra kwadratowego mieszkań,
• Duży wzrost odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za metr kwadratowy (w Warszawie z 41% na 59%),
• Wprowadzenie do sprzedaży o 14% mniej mieszkań niż rok wcześniej.

(źródło: rynekpierwotny.pl)

Kończący się niedawno rok pokazał, że oprócz długofalowych konsekwencji pandemicznych, wpływ na rynek nieruchomości miał jeszcze szereg innych czynników. Rzeczywistość okazała się zupełnie inna od wyobrażeń i marzeń części społeczeństwa. Co w takim razie sprawiło, że 2022 rok zamykamy z perspektywą na wzrostowe trendy w 2023?

Gospodarka i polityka – dwa największe czynniki wpływające na kondycję rynku nieruchomości

Nieruchomości, jak każda branża nie działa w próżni. 2022 okazał się rokiem, w którym niepewność nie opuściła cały rynek. Wręcz przeciwnie, przybrała na sile.

Wojna w Ukrainie, stale krążące nad nami widmo zbliżającej się recesji, cykliczne podwyżki stóp procentowych i stale pogarszająca niezdolność kredytowa dużej części społeczeństwa – trzeba sobie powiedzieć jasno, że czynniki gospodarczo-polityczne nie sprzyjały rozkwitowi branży nieruchomości.

Wojna w Ukrainie a branża nieruchomości

Już w pierwszych miesiącach wojny za naszą wschodnią granicą prognozowano, że napływ uchodźców i ich poszukiwania miejsca do życia wpłyną na ceny mieszkań. Do tego przewidywano nieporównywalny wzrost popytu na wynajem lokali. Pierwsze tygodnie wojny to faktycznie rekordowe zainteresowanie wynajmem. Według danych z Obido i Otodom także co drugi kupujący zdecydował się przełożyć decyzję o zakupie lub zupełnie z niej zrezygnował. Po kilku miesiącach sytuacja się ustabilizowała.

Kiedy nadejdzie recesja?

W 2022 roku mogliśmy czytać wiele artykułów, które zaczynały się takimi słowami jak “Ten miesiąc na rynku był zwariowany”, “Kryzys, recesja i jednoczesne wzrosty na giełdzie”. Dynamika związana z czyhającą recesją i stałe oczekiwanie na spadki cen nieruchomości ciągle kierował decyzjami zakupowymi. Prognozy często się zmieniały, z jednej strony płynęły sygnały o “zapaści” na rynku, z drugiej – obietnice, że będzie tylko lepiej. A to z pewnością studziło entuzjazm niejednego klienta.

Wpływ banków na nieruchomości

Obserwowanie comiesięcznych podwyżek stóp procentowych stało się medialnym wydarzeniem, które śledzi cała Polska. Z obniżonego do zera poziomu w trakcie pandemii COVID-19, doszliśmy w grudniu 2022 r. do poziomu, który ostatnio widzieliśmy 20 lat temu, w końcówce 2002 roku. Zdolność kredytowa Polaków malała z miesiąca na miesiąc, a dla wielu rodzin spłata ówczesnych, rosnących zobowiązań stawała się coraz trudniejsza.

Niepewność i odkładanie decyzji o zakupie

Każdy z tych czynników wpłynął na postawy potencjalnych kupujących, którzy zmieniali swoje decyzje zakupowe w czasie. Wzmocniła się tendencja do odkładania decyzji na dalsze miesiące. Wiele ludzi chciało po prostu przeczekać niepewne czasy i zobaczyć, co będzie dalej.

Czy to oznacza, że potrzeby mieszkaniowe zniknęły? Nie, ludzie nadal potrzebują i chcą kupić nieruchomość, ale z powodu obaw oraz bardzo głośnej medialnie trudnej sytuacji na rynku deweloperskim, odkładają decyzje w czasie. W wielu przypadkach po prostu wygrywała ostrożność.

Jak zmieniał się rynek nieruchomości luksusowych?

Na to pytanie możemy odpowiedzieć krótko i zwięźle. Branża nieruchomości premium jest w znacznie większej skali odporna na warunki gospodarcze. Osoby decydujące się na zakup apartamentu lub willi, zdecydowanie częściej nie potrzebują dodatkowego finansowania w postaci kredytu hipotecznego. Wzrosty stóp procentowych i malejąca zdolność kredytowa zasadniczo nie wpływają ani na decyzję, ani na możliwości finansowe. W Lions Estate w zeszłym roku nie odnotowaliśmy znaczącego wzrostu lub spadku popytu, który układał się na podobnym poziomie.

Nieruchomości za granicą – nowy, rosnący kierunek

W 2022 Polacy coraz częściej zaczęli patrzeć dalej na mapie w kwestii zakupu nieruchomości, w szczególności w sektorze premium. Kuszącymi i atrakcyjnymi inwestycyjnie kierunkami stały się: Hiszpania, Mauritius, Chorwacja czy Zjednoczone Emiraty Arabskie. W ubiegłym roku doszliśmy do sytuacji, kiedy ceny apartamentów i domów w Warszawie można było śmiało porównywać do cen atrakcyjnych nieruchomości w innych krajach. Dlatego nie należy się dziwić, że coraz więcej Polaków zdecydowało się na kupno, czy to pod wynajem, inwestycję, czy jako swój drugi dom.

W Lions Estate odpowiedzieliśmy na ten trend – wielu naszych klientów nadal pyta o taką opcję i rozważa zakup nieruchomości za granicą. Lions International powstało po to, by skupić się na ich potrzebach i oferowaniu nowych opcji inwestycji.

Jaki był rynek najmu w 2022?

Ci, którzy nie mogli sobie pozwolić na kupno nieruchomości, decydowali się na wynajem mieszkania. Nie sposób więc zapomnieć o tak szerokiej grupie społeczeństwa, analizując tendencje na rynku w 2022 roku. Spokojnego dachu nad głową szukały także miliony chroniących się przed wojną uchodźców z Ukrainy.

Ogromny, niespotykany dotychczas popyt na wynajem powodował, że był to najdroższy rok od dawna na rynku najmu. Ceny lokali poszły w górę średnio o 23%, a z miesiąca na miesiąc rosła rentowność takiej inwestycji. To mocne odbicie od sytuacji sprzed dwóch lat, kiedy pandemia mocno osłabiła ten rynek. W związku z tym to był także czas inwestycji w mieszkania na wynajem, które były coraz chętniej wybieranym sposobem na ulokowanie kapitału i ochronę przed inflacją.

Perspektywy na 2023 rok na rynku nieruchomości

Rynek już teraz zaczyna się zmieniać i te zmiany są już widoczne. Od początku 2023 roku dostrzegamy zmianę tendencji wśród potencjalnych kupujących i rosnące zainteresowanie zakupem. Znikają także stopniowo obawy przed zakupem i duża ostrożność, która decydowała o odkładaniu inwestycji w czasie. Być może po prostu w myśleniu wielu ludzi TEN czas po prostu nadszedł!

Coraz więcej kupujących zdało już sobie sprawę, że nie ma na co czekać – ceny nie będą spadać. Promocje mogą pojawiać się jedynie w segmencie popularnym rynku nieruchomości (tam, gdzie deweloperzy na zaawansowanym etapie inwestycji mają trudności w znalezieniu zainteresowanych). W kontekście inwestycyjnym wysoka inflacja nadal motywuje (i będzie motywować) ludzi do lokowania środków w aktywa, które mają największą szansę utrzymania wartości w czasie. A takimi aktywami są właśnie nieruchomości, w tym te z segmentu premium.