Po zmianach w ustawie o ochronie praw lokatorów wprowadzono do polskiego prawa pojęcie „najmu okazjonalnego” (ustawa o ochronie praw lokatorskich, art. 19a-19e). Co ono znaczy i czym się wyróżnia?

NAJEM OKAZJONALNY 

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj najmu przeznaczony wyłącznie dla osób prywatnych. Stronami najmu okazjonalnego, a więc kolejno wynajmującym i najemcą, może być tylko osoba fizyczna. Wynajmującym może być osoba fizyczna, prawna, nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, będąca właścicielem danej nieruchomości (również posiadaczem własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu). W kwestii najemcy ustawa zastrzega, że przedmiotem najmu okazjonalnego może być jedynie lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a więc najemcą jest wyłącznie osoba fizyczna.

UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO

Umowa ta musi być zawarta w formie pisemnej na czas oznaczony, pod rygorem nieważności, na okres nie dłuższy niż 10 lat. Wszelkie jej zmiany muszą być dokonywane w tej samej formie. Oznaczony czas obowiązywania umowy może być przedłużony po jego upłynięciu o kolejne maksymalnie 10 lat.

Zawarcie umowy może być również uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie kosztów związanych z wyrządzonymi przez najemcę szkodami lub ewentualnymi kosztami egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Nie może być ona wyższa od 6-krotności miesięcznego czynszu i musi być przez wynajmującego zwrócona w ciągu miesiąca, po potrąceniu należności, stąd interesy nie tylko wynajmującego, ale i najemcy są zabezpieczone. Kaucja może również służyć pokryciu niezapłaconego przez najmującego czynszu.

Umowa najmu okazjonalnego wygasa po okresie, na jaki została zawarta lub, w przypadku jej rozwiązania, po okresie wypowiedzenia.

Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna, konieczne jest zgłoszenie jej do Urzędu Skarbowego. Jeżeli wynajmujący nie dopełni tego obowiązku w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, zostanie ona uznana za zwykłą umowę najmu nieruchomości i nie będą mu przysługiwać prawa, które wynikają z umowy najmu okazjonalnego. W oświadczeniu złożonym w Urzędzie Skarbowym należy wskazać, że mieszkanie zostało wynajęte z wykorzystaniem najmu okazjonalnego. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia do US.

DOKUMENTY NIEZBĘDNE DO ZAWARCIA UMOWY NAJMU OKAZJONALNEGO

Umowa najmu okazjonalnego, w odróżnieniu od standardowej umowy najmu mieszkania, wymaga dopełnienia dodatkowych kwestii formalnych. Jak stanowi ustawa, obligatoryjnymi załącznikami do umowy najmu okazjonalnego są:

-Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu;

-Wskazanie innego lokalu przez najemcę, w którym będzie mógł zamieszkać eksmitowany w przypadku wykonania egzekucji, wygaśnięcia umowy najmu okazjonalnego (konieczne jest dostarczenie wynajmującemu oświadczenia podpisanego przez właściciela mieszkania zastępczego. Dokument ten nie musi być poświadczony notarialnie);

-Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkiwanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.

Dokumenty te, sporządzone w formie aktu notarialnego, w praktyce zabezpieczają bezproblemowy przebieg procedury opuszczenia mieszkania w momencie wygaśnięcia umowy bądź po jej wcześniejszym wypowiedzeniu i zgodne z przepisami prawnymi przeprowadzenie eksmisji lokatora, np. w wyniku niezgodnego z umową wykorzystywania lokalu, nieregulowania czynszu.

Istotnym elementem jest także to, iż ustawa zobowiązuje najemcę do wskazania w terminie 21 dni od uzyskania wiadomości o utracie możliwości zamieszkania we wskazanym w umowie lokalu innego miejsca, w którym będzie mógł zamieszkać. Dzieje się to pod rygorem wypowiedzenia umowy.

W przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje również okres ochronny, uniemożliwiający przeprowadzanie eksmisji pomiędzy 1 listopada a 31 marca. Specjalne prawa nie dotyczą również kobiet w ciąży, niepełnosprawnych, nieletnich i obłożnie chorych przebywających w takim lokalu. Wynajmujący może wskazać 7 dni jako minimalny termin na opuszczenie lokalu.

JAKIE SĄ ZALETY NAJMU OKAZJONALNEGO?

– prawo do eksmisji nieuczciwego lokatora, gwarantuje właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę, wystarczy nadać klauzulę wykonalności na oświadczenie o poddaniu się egzekucji

– nie stosuje się w przypadku eksmisji postanowień dotyczących okresu ochronnego przed nią

– przejrzystość umowy

Zapraszamy do kontaktu!

Lions Estate

mobile:+48 22 826 66 51

e-mail: office@lionsestate.pl